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西安投資千億重建大明宮遺址及周邊舊城改造
在上海世博會展區內，作為世博會唯一的大遺址保護案例，西安大明宮遺址區保護展示項目另類而引人關注—復原的殿閣檐角飛揚，弧幕電影《從宮殿到公園》及霧幕成像系統，讓游客們領略到唐朝首都西安曾經的輝煌。 與此同時，一個投資120億元的遺址公園正在西安北郊的唐代大明宮遺址上興建，連同公園周邊的舊城改造，總投資將達1400億元，而這正是“地產副市長” 段先念自我復制“曲江模式”的又一個神來之筆。
本報記者 杜光利 發自西安 2002年，有著商人背景的段先念進入政壇，帶著一批人在城區東南方向的曲江新區，用500萬的家底，締造了聞名全國的“曲江模式”。僅僅6年時間，他們就運用“講故事”、建公園的手法，以一場文化造勢帶動地價升值10多倍的方式，把一片農田打造成為了西安市民首選的居住區和國家級文化產業示范區。 在不絕于耳的爭議喧嘩中，完成資本原始積累的“曲江團隊”將這種模式發揮到了極致。帶著引領文化旅游產業的霸氣，撬動著百億、千億的資金，快速策動一個個文化產業工程，他們自信而執著，不間斷、不回頭。 千億豪賭 6月12日，西安市北郊的龍首原上的大明宮遺址是一片工地，夯土、打路基、在待安裝地燈的廣場上打孔……工人們正在這塊3.5平方公里的區域內忙碌著。 氣派非凡的大明宮正南門—丹鳳門已經建成，7000多株新栽的樹木長出綠葉，初見全貌的大明宮遺址公園將于 2010年國慶正式開園。 大明宮遺址及周邊地區的改造和建設，將建成堪與美國紐約中央公園相媲美的“城市中央公園”，“從根本上改變西安的總體城市格局”。大明宮遺址區保護改造辦公室有關人士描述了該公園的高定位。 2006年10月，在數月前花費500萬元搬掉一個垃圾山的麟德殿建筑遺址旁，一臺耗資5000萬元、由張藝謀執導的《人文奧運，盛典西安》隆重上演。這臺“再現大唐雄風”的歌舞晚會中，那個用塑料泡沫搭建起來的大明宮含元殿，其壯觀令人乍舌。 原來這是一個宏大計劃落地前有“預謀”的第一步造勢。2007年11月，成群的推土機開了進來，唐大明宮遺址保護改造項目正式啟動。外界得知，該項目被委托由西安曲江新區管委會承擔。 大明宮遺址保護項目包括3.2 平方公里的大明宮遺址公園和周邊區域棚戶區改造、城市環境綜合整治。官方稱總規劃面積19.16平方公里，總投資將達1400億元。 曲江新區管委會是西安市人民政府的派出機構，由西安市副市長段先念任管委會主任，但除了管委會高層是政府公務員外，其他行政事業人員全部實行聘任制。 曲江新區融資平臺主體為西安曲江文化產業投資(集團)有限公司(下稱“曲江投資”)，由段先念任CEO。 據了解，曲江投資下屬的大明宮投資集團注冊資本10億元，擁有包括大明宮遺址公園及周邊地區在內的19.16平方公里土地的一級整理權、整體規劃權和整體開發權。 受命后，段先念和他的團隊一邊廣攬地產商，通過投融資，開始了10萬人拆遷和前期基建，“一級開發后，土地賣一部分，自己拿一部分。”曲江投資的有關人士稱。 從大明宮遺址保護項目的規劃展示看，除了兩三個是博物館類的項目外，其余全是已經規劃好的商務樓、賓館、住宅等。據悉，中國建筑、中海地產、華遠地產等國內地產巨頭都已介入了大明宮地塊的開發。 上述曲江投資的相關人士介紹了房地產商們的獲利模式：投資參與遺址公園建設項目，遺址公園建成后周邊土地和城市資產價值將大幅升值，他們按成本價獲得一定區域的土地開發權。“這樣，收益會遠高于一般的項目。” 締造“曲江模式” 段先念說，2011年，大明宮國家遺址公園建成后，世界上的游人，都會被它所震撼。 段先念是個農家孩子，西安交通大學的碩士研究生，1982年參加工作，曾任西安理工大學管理教研室主任，后經商進軍地產業。 2002年，段先念調任曲江新區管委會主任。之前，段為西安高科集團總經理，麾下擁有紫薇地產等四家地產公司，連續三年，段與王石、潘石屹等人并列為“中國房地產十大風云人物”。 “曲江要開發，政府又沒錢，說我是空手道專家，說干脆這塊地就給我，叫我去做空手道去。”段先念后來在做客央視《對話》節目時解釋這次調任的原因。 “做曲江的開發比純粹做房地產更有意思，”但曲江新區管委會的賬上幾乎沒錢。2003年春節前夕，段先念找到他的地產商朋友們，“30萬一畝地給你，我們好發獎金過年。”對方搖搖頭說：“20萬一畝還可以考慮。” 曲江新區的大片土地不值錢，但這塊曾經做過漢、唐兩代皇家園林的地方埋藏著豐富文化資源和故事，困頓的段先念終于悟出了門道。 段先念開始講起了故事，他講的第一個故事是大雁塔。他的團隊通過傳媒宣講：大雁塔是玄奘法師為供奉從印度取回的梵文經典、佛像、舍利而建，這些珍寶極可能埋藏在大雁塔底下。 為吸引大眾眼球，段先念決定在大雁塔前興建一個大廣場，廣場上建起號稱亞洲最大的音樂噴泉。但他只有500萬元，巨額投資從何而來？ “在廣場兩側會有2萬多平方米的仿唐商業鋪面，”段和他的團隊接著宣傳，在產品還在圖紙上時，就賣出一萬平方米的商鋪。 2003年12月31日，大雁塔北廣場開放當天涌進10萬人，而2萬多平方米的仿唐商業鋪面也已售空。更令人驚奇的是，在廣場開放前三天，段先念緊急召集屬下開會，宣布曲江新區的土地每畝在原有基礎上一律加價50萬元。 只用了500萬元的投入，玩“空手道”換來了5個億的城市建設項目。曲江新區的地價也“十分爭氣”地節節飆升。據公開資料，曲江新區的土地2003年還只是30萬元到50萬元一畝，而到 2009年，最低出讓價格是300萬元一畝，最高的600萬元一畝。6年間，增值了10多倍。 段先念也因此一戰成名。 此后，段先念通過曲江新區融資平臺，用一些土地儲備項目從國家開發銀行陜西分行貸款，還用地產商墊資等手段籌資，啟動了總投資13億元的大唐芙蓉園和耗資20億元的大唐不夜城項目。不久，耗資巨大的唐城墻遺址公園、曲江池遺址公園、寒窯遺址公園也相繼開建。 接近曲江新區管委會的一位不愿具名的人士說，段先念締造的“曲江模式”，就是政府不拿一分錢去建文化項目，玩“空手道”。具體說來，即通過影視、演藝、旅游等各種文化產業“講故事，炒概念”，實現區內土地的增值，通過出讓土地獲得資金，然后建主題公園，再帶動地產升值，再繼續“講故事”。 至于，前文中提到的“大明宮”故事的“被”講述，地產商們將其視為段先念導演的又一個超級地產神話。在大明宮遺址公園的建設中，被潛在利益吸引的眾多地產商紛紛墊資進場。據悉，丹鳳門便是中國建筑總公司墊資修建的，該公司墊資數十億元參加開發。 尷尬盈利能力 2007年8月11日，曲江新區與深圳華僑城同時獲批首批“國家級文化產業示范區”。但一直以來，曲江新區始終甩不開打著文化的幌子搞房地產開發的質疑。 一位曲江新區管委會的人士私下承認，“曲江模式”雖然名義上是在運作文化產業，但核心的資產還是土地。 資料顯示，曲江投資2002年的總資產為600萬元，而到2009年底，其資產總額達163.59億元。2009年實現收入20.8億元，利潤總額 1.32億元。 段先念的“曲江模式”制造了土地增值暴利，但是體現在曲江投資方面，卻呈現出總資產超速增長、凈利潤增長緩慢的尷尬。有分析者指出了關鍵所在：大部分“講故事”的項目開發投入大、盈利能力并不樂觀。 但這并不妨礙“曲江模式”被倚重。陜西省、西安市政府已經明確：“要以曲江模式為藍本，以曲江文化產業板塊為核心，整合省市優勢資源，促進陜西文化產業實現跨越式發展。” 2009年6月，注冊資本22億元的陜西文化產業投資控股有限公司成立，曲江文投集團出資11.4億元，持股51%。公司宣布，依托曲江團隊，復制曲江模式。 陜西文投和曲江團隊立即成了省內各級地方政府的座上賓。4月21日，由曲江新區和西安市臨潼區擬共同投資930億元打造的西安臨潼國家旅游休閑度假區正式開建。之后，投資30億元的西安樓觀中國道文化展示區建設開始進入實施階段。另據介紹，陜西文投和曲江投資正在運作，將在延安打造紅色文化旅游基地，在陜西的10個地級城市建設市民文化廣場。 種種舉措表明，“以文化之名炒熱地產，開發商和地方政府共同獲益”的曲江模式已經得到當地認可。 但地方政府、地產商和曲江團隊各方共贏的格局已存隱憂，“因為在房地產新政里，以土地收益推動城市發展和完成產業布局的模式將面臨極大挑戰。”一位房地產開發商分析說，段先念在曲江的成功，是因為曲江緊鄰西安市區，有炒作房地產的市場基礎。如果是在離城很遠的地方，買房的人少，文化地產的增值鏈條就很難實現，巨額前期投入就可能打水漂。 據透露，目前曲江平臺資產負債率64%，風險尚可控，但已經到了較高區域范圍。 “在國家對地方融資平臺信貸突然收緊的現實下，融資平臺的債務風險就會暴露，對于正大舉融資和全力投資的曲江來說應需謹慎財政風險。”陜西省社會科學院區域發展咨詢中心主任張寶通說。
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