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景區管理的新潮流----景區托管 (上)
[日期：2007-08-23]  來源：http://www.fjms.net  作者：趙銘熙   發表評論(0)打印



    “企業托管”并不是一個新名詞，但景區托管卻是一件順應時代潮流的新鮮事物。隨著旅游景區的飛速發展，旅游業的眾多行家里手都在為旅游景區的未來發展出謀劃策，旅游界的眾多專家學者都在為旅游景區的發展獻計獻策,正是在這樣的背景下，景區托管應運而生。
    一、什么是景區托管？ 所謂景區托管，就是對旅游景區進行委托管理，是旅游景區所有者將景區的經營權、管理權交給具有較強經營管理能力，并能夠承擔相應景區經營風險的法人或自然人去有償經營，以明晰景區所有者、經營者責權利關系的一種經營管理方式。換言之就是通過契約形式，受托方有條件地接受管理和經營委托方的旅游景區，以有效實現景區的保值、增值。景區托管經營通過本景區之外的經營管理者把有效的經營機制、科學的管理手段、成熟品牌、資金等引入景區，對景區實施有效管理。同時，景區托管經營過程中受托方憑借自身的管理和資金優勢獲取一定的經濟回報。
    二、景區托管的目的 景區托管是在不改變或暫不改變旅游景區原先產權歸屬的條件下，直接進行對景區的資產等要素的重組和流動，達到資源優化配置、拓寬融資渠道以及資產增值的目的，從而謀取景區資產整體價值的有效、合理的經濟回報。
    三、景區托管的優勢 根據我們多年的市場研究、綜合跟蹤評估，在山東淄博周村旱碼頭景區，以及江西、湖北等景區托管業務的實際經驗，我們認為，簡明而言，景區托管獨特的優勢在于： 1、景區托管能有效實現所有權與經營權分離，其目標是提高旅游景區資產的運營效率，因而有利于資源的調動和旅游景區的整改，并有利于景區的中長期發展。 2、景區托管是景區引入有效的經營機制、科學的管理手段、成熟品牌等的便利模式，是降低管理成本、提高資本質量的重要途徑。3、景區托管是市場對旅游景區的各種生產要素進行優化組合，提高旅游景區的資本營運效益的重要方式。
    四、景區托管的適用對象 1、當運用其他方式進行旅游景區重組存在體制性障礙時，可考慮托管方式。為回避某些體制性障礙，可通過景區托管方式暫緩原始產權的轉讓，而先將法人產權讓渡出去，一方面先努力救活旅游景區，另一方面設法給予受托方更優惠的經營條件，以滿足受托方的利益要求。 2、當適用其他方式進行旅游景區重組存在資金投入過大的障礙時，可考慮景區托管辦法。此時景區托管可有效地緩解買方主體的資金壓力，因而它可暫不進行原始產權的變更，進而可暫時免交購買這項產權的費用。 3、適用于一些暫時能夠維持運轉但已明顯感到經營管理力不從心的旅游景區。景區的原始產權主體既無力自我經營景區，又不愿放棄或不愿輕易放棄景區所有權，托管就可能成為最佳的重組方式。 4、當買方主體一時說不準購買目標景區的未來前景，抑或本不想購買目標景區原始產權時，可通過景區托管方式在一定程度上減小這項投資的風險。 5、適用于一些經營惡化、挽救乏術、瀕于倒閉的旅游景區，比如一些缺乏市場競爭力的旅游景區，一些債務負擔沉重甚至資不抵債而又告貸無門的旅游景區，一些經過多次和多方式整頓而無效的旅游景區等。
    五、景區托管的現狀 目前國內景區托管還處于起步階段，為數不多的幾家從事景區托管業務的公司，其主營業務基本都是旅游策劃、規劃或者其他旅游相關業務，景區托管只是其派生業務。不過，旅游景區托管業務正在被越來越多的企業重視。
    盡管景區托管無論從概念、范圍和指導理論等方面都還很模糊，需要認真界定，但可以肯定的是，景區托管具有可以快速扭轉旅游景區的不利局面的“神奇”效果。景區托管是一劑幫助旅游景區走出困境、快速發展的良方。
    六、景區托管的四重境界 一談到景區托管，多數人都會聯想到那些經營惡化、挽救乏術、瀕于倒閉的景區，聯想到降薪裁員、辭職離崗的“血雨腥風”的場面。其實，這僅僅是對景區托管的誤解或片面理解。適于進行托管的景區，不但包括那些瀕于倒閉的景區，還有一些經營較好的景區出于不同的目的，要求托管。根據SWOT分析法，筆者將景區托管大致分為四種情況，在這里稱為四重境界。 第一重境界：減員增效---猛虎下山。當我們面對一些機構臃腫、人員冗雜、效率低下而且外在威脅嚴重的托管景區時，減員增效不失為一種簡單適用的好辦法。這也是景區托管的入門境界。
    減員，就是精簡機構、削減人員，這一刀揮下，原有的體系四分五裂，原有的人員分崩離析，其勢頭之猛烈如猛虎下山。但減員并不是目的，而是手段，減員增效的重點是增效。進行此類景區托管的難點也在增效，減員過多，影響人力資源數量、影響人員心態情緒，最終達不到增效的目的，托管也就成為一種空談。如果減員的幅度過小，不能根本轉變以往企業面貌，也達不到增效目的。
    有經驗的景區管理公司在進行減員增效時，不僅要進行環境分析、優劣勢分析，還要充分考慮景區現狀和未來發展。并根據科學的工作流程和組織結構來決定如何減員增效。減員增效以后，不僅可以節約人力成本，還可以提高員工工作效率，提高景區運行的效率，提高景區的效益，其勢頭之兇如猛虎下山。
    第二重境界：開源節（截）流---蛟龍出海。有一些被托管旅游景區，區位優勢明顯，內部管理也不錯，但外部威脅嚴重，且景區營銷工作滯后。針對這樣的景區，采取開源節（截）流的措施比較可行。
開源，就是廣開客源，針對客源市場進行細分，找準目標市場，展開市場營銷。已經具備內部優勢的旅游景區，通過景區管理公司制定正確可行的營銷戰略和戰術，可以迅速扭轉不利局面，其勢頭迅猛如蛟龍出海。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

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