近日，廣東省東莞市政府發(fā)布了《關(guān)于進一步鼓勵城市更新促進固定資產(chǎn)投資的若干政策》，宣布推出18條新政策，降低改造成本，提高改造效率，為投資“松綁”，增強社會資本參與改造的積極性。

　　這則消息再次引起社會對城市更新的關(guān)注。近年來，隨著我國城市更新的力度和速度的增加，城市更新領(lǐng)域出現(xiàn)了怎樣的變化？在更新過程中，城市又該如何實現(xiàn)創(chuàng)新和提升呢？

　　萬億級城市更新賽道

　　“城市更新是一個萬億級的賽道。”日前，在廣東省廣州市舉辦的中國城市更新論壇上，高和資本董事長蘇鑫如是說。究其原因，在他看來，一線城市的產(chǎn)業(yè)升級帶來了城市更新，新辦公、新商業(yè)和新消費者，都有著新的空間需求。

　　據(jù)了解，近年來，隨著一線城市土地吃緊，其房地產(chǎn)市場的增量市場逐步見頂。以上海為例，2017年5月，上海市人民政府印發(fā)了《上海市土地資源利用和保護“十三五”規(guī)劃》，明確指出到“十三五”期末，上海市建設(shè)用地規(guī)模不突破3185平方公里。而2015年，這一數(shù)字已經(jīng)達到3145平方公里。

　　與此同時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積也在變少。據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1—9月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積15454萬平方米，同比下降20.2%。

　　“我們現(xiàn)在財富的主要形態(tài)是存量，在這種情況之下，城市更新所支配的財富會遠遠地大過城市的增量所帶來的財富增長。”廈門大學(xué)建筑與土木工程學(xué)院、經(jīng)濟學(xué)院和王亞南經(jīng)濟研究院“雙聘教授”趙燕菁分析說。

　　據(jù)戴德梁行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，全球每年的大宗物業(yè)交易達10萬億人民幣，僅紐約一個城市就有5500億人民幣，是整個大中華區(qū)2.4倍。在存量市場領(lǐng)域，我國未來增長空間巨大。

　　房企角力灣區(qū)存量市場

　　近日，廣州市永慶坊舊城改造項目榮膺中國城市更新論壇十大殿堂案例獎。收割流量的同時，永慶坊項目“黨委統(tǒng)籌、政府主導(dǎo)、企業(yè)承辦、居民參與”開發(fā)模式也備受關(guān)注。

　　其中，企業(yè)承辦被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是永慶坊項目改造最成功的環(huán)節(jié)。據(jù)了解，在改造更新中，萬科集團負(fù)責(zé)項目改造、建設(shè)和運營，15年運營期滿后再交回政府。

　　在市場蛋糕和政策紅利的雙重誘惑下，近年來不少類似萬科這樣的房企跑步進入城市更新賽場。相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前，品牌企業(yè)如恒大集團、碧桂園、保利地產(chǎn)等半數(shù)以上房企已參與到城市更新中。

　　“目前，開發(fā)商在粵港澳大灣區(qū)參與較多，灣區(qū)的城市更新政策相對市場化，細(xì)則相對完善。同時，在灣區(qū)片區(qū)開發(fā)規(guī)模較大，政府也會積極推動企業(yè)參與到片區(qū)開發(fā)中。北京的片區(qū)開發(fā)比較少，主要是國企在參與。”蘇鑫向記者分析說。

　　據(jù)克而瑞統(tǒng)計，2019年上半年約16家品牌房企通過舊改布局大灣區(qū)，總舊改占地面積近5500萬平方米。房企舊改灣區(qū)布局以廣州、深圳、佛山、珠海等中心城市為主，其中深圳舊改宗數(shù)最多，廣州改造總面積最大。

　　社會資金涌入的同時，也緩解了政府在城市更新過程中面臨的資金壓力。據(jù)廣東省“三舊”改造協(xié)會秘書長庾來順介紹，截至2019年第三季度，廣東累計投入改造資金1.5萬億元，其中吸引社會投資1.3萬億元，占了總投入的86%。

　　城市更新核心在產(chǎn)業(yè)迭代

　　在眾多企業(yè)扎堆的新賽道上，又該如何讓城市實現(xiàn)創(chuàng)新和提升呢？專家普遍認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)迭代升級是城市更新的核心，城市更新后的空間裝載何種產(chǎn)業(yè)，是決定城市更新成敗的關(guān)鍵。

　　中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市更新研究中心主任秦虹表示，城市更新更重要的是產(chǎn)業(yè)升級，實施路徑是產(chǎn)業(yè)的迭代賦能城市更新，特別是代表最先進生產(chǎn)力的新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)。它直接帶來的是人才、就業(yè)、城市的稅收，是城市的可持續(xù)發(fā)展。

　　對此，嘉豐達董事長汪浩在接受記者采訪也表示，產(chǎn)業(yè)升級，是城市更新過程中最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，能夠為當(dāng)?shù)貙?dǎo)入最具活力的新人群，促進居住、辦公、商業(yè)空間的更新。

　　除了建筑設(shè)施的更新?lián)Q代之外,城市更新還應(yīng)包括對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、生態(tài)環(huán)境、文化觀念等軟件進行革新。“城市更新的最終目的，是讓每一棟房子，無論是改成餐館、農(nóng)家樂，還是家庭旅館，都會有現(xiàn)金流產(chǎn)生，只有這樣，城市才會在更新中實現(xiàn)升值和創(chuàng)新。”蘇鑫表示。