一線調查

　　洋規劃水土不服，十年建設成鬼城

　　昆明呈貢：“新城市主義”制造出新“鬼城”

　　投巨資請國外著名設計公司和美國“新城市主義”理論創始人彼得·卡爾索普擔綱設計的昆明呈貢新區，從2003年至今歷經11年的建設后，正在逐漸變成一座“空城”“鬼城”。

　　位于昆明市主城區東南部、滇池東岸的呈貢新區，距離市中心約25公里。2003年，昆明市政府邀請國際知名的規劃設計單位進行概念性規劃招標，并先期投入100億元進行投資開發。最終來自加拿大的EDA建筑設計有限公司、美國的PERKINS EASTMAN建筑設計公司、澳大利亞的ANS國際建筑設計有限公司3家世界知名設計公司中標。

　　面向全球招標、引入“新城市主義”等國際先進理念的“洋規劃”，由于“水土不服”制造出新的“鬼城”，而今面臨被迫修改完善的命運。

　　記者實地采訪了解到，“洋規劃”“水土不服”的負面效應也正在逐步凸顯：除人氣難以集聚之外，呈貢新區在建設過程中還面臨著資金、土地指標制約等多重挑戰。

　　“新城市主義”落地難

　　呈貢新區被譽為是“新城市主義”規劃思維在中國實施落地的第一例。不過，這一與國際接軌的高標準規劃，在呈貢新區具體建設過程中面臨著“水土不服”，被迫修改完善的命運。

　　2003年，云南省委、省政府啟動現代新昆明建設，呈貢新區成為建設“面向西南開放的區域性國際城市先行區和示范區”的先導區，由此步入城市建設的快車道。按照總體規劃，呈貢新區規劃控制面積160萬平方公里，建設面積107平方公里，總人口95萬人。

　　2003年，呈貢新區建設啟動之初，按照“高起點、高標準、高品位”的規劃要求，昆明市政府與山東魯能集團簽訂《呈貢新城規劃建設合作框架協議》，在新城100平方公里范圍內由魯能集團出資邀請國際知名的規劃設計單位進行概念性規劃招標，并將先期投入100億元進行投資開發。最終來自加拿大的EDA建筑設計有限公司、美國的PERKINS EASTMAN建筑設計公司、澳大利亞的ANS國際建筑設計有限公司3家世界知名設計公司中標。

　　“昆明市規劃設計院以美國公司的概念性規劃為基礎，吸納了其他兩國公司的規劃優點，最終完成了呈貢新城總體規劃。”呈貢新區黨工委書記、呈貢區委書記周峰越此前在接受當地媒體采訪時表示。

　　據了解，呈貢新區低碳城市建設及商業核心區開發規劃由美國“新城市主義”理論創始人彼得·卡爾索普擔綱設計。在最初的規劃中，呈貢新區引入了“新城市主義”以及“TOD”“NMM”等國際先進規劃理念，立足于低耗能低排放的社區結構和以低碳出行為主的城市交通網絡。

　　“到2015年，基本完成市級行政中心、高校片區等功能片區配套建設，城市人口初具規模；到2018年，在全省率先基本實現現代化的同時，基本建成中國面向西南開放的區域性國際城市；到2023年，實現人口集聚近百萬，以戰略性新興產業和現代服務業為支柱的中高端產業體系初步形成，成為國家面向東南亞南亞的國際大通道。”1月8日，呈貢區委召開一屆四次全體(擴大)會議，在回顧新區十年建設歷程的同時，提出了“建設百萬人口的省會城市新區”的目標。

　　與“百萬人口”目標相比，呈貢新區由于配套尚待完善，人氣欠缺正身處“空城”“鬼城”的爭論之中。據呈貢區公安分局提供的數據，截至2012年12月31日，呈貢所轄6個街道常住人口僅為112067人，駐呈高校師生約為15萬人；截至2013年11月30日，流動人口在冊數為81096人。

　　呈貢新區被譽為是“新城市主義”規劃思維在中國實施落地的第一例。不過，這一與國際接軌的高標準規劃，在呈貢新區具體建設過程中面臨著“水土不服”，被迫修改完善的命運。

　　1月15日，記者在采訪中了解到，目前昆明市政府正在對呈貢新區核心區約10平方公里的區域進行重新設計，增加混合用地、商業網點布局、公共交通等。按照彼得·卡爾索普的設計，呈貢新區倡導小街區理念，通過增加路網密度營造低碳交通路網的方式，提倡以步行和自行車出行，以此降低機動車出行幾率。

　　“低碳、環保的出行方式值得提倡，但公共交通設施配套的不完善，讓已經入住的居民和大學城的師生出行難上加難，步行和自行車出行至少在現在來看還是一種奢望。”云南理工大學一位教師告訴記者，呈貢新區之所以一直還沒有真正熱鬧起來，與主城區的往返交通時間過長密切相關。

　　“從現狀看，目前呈貢規劃結構方面存在問題，規劃功能、定位與新區發展尤其是第三產業的發展不匹配，有些規劃過于細化，對人氣、商業聚集有一定的影響。”呈貢區貿易與投資促進局黨委副書記李亞京在接受媒體記者采訪時表示。

　　在關注到國內媒體關于昆明呈貢新區“鬼城”的報道后，彼得·卡爾索普在美國《大都會》雜志 《中國“鬼城”的真正問題》一文中回應表示，新區出現大量閑置建筑的主要原因在于中國的稅收政策，由于中國不征收地方房產稅，土地開發成為各個城市的主要收入來源之一，即使市場和輔助服務設施尚未到位，仍然要把大片土地租讓出去。此外，彼得·卡爾索普表示，呈貢的交通運輸設施尚不完備，服務設施和學校還沒有部署到位也是重要原因。

　　“在政府的大力支持和宇恒可持續交通研究中心的規劃下，公司正在對呈貢核心區的2500英畝的區域進行重新設計。超大社區被劃分為人性化的傳統小型社區，街道變得窄一些和更密集，許多街道禁止機動車通行或成為公交專用道。”彼得·卡爾索普表示，新的規劃將通過此種方式實現工作和住宅的平衡，從而避免侵蝕世界的郊區“睡城”痼疾。

　　記者分別致電昆明市規劃局和昆明市規劃設計研究院了解規劃變動相關情況，均表示具體工作由呈貢新區負責，對具體情況并不知情。就此，記者致函呈貢新區宣傳部門詢問具體的變動及原因，截至記者發稿時，并未收到相關問題的回復。

　　人氣難聚

　　長遠規劃與當前需要不對等，商業配套設施不足是導致新區遇冷的主要原因。

　　從昆明南部汽車站沿彩云中路一路向南，便進入到了一片火熱的建設工地，寬廣的馬路縱橫延伸，一幢幢高樓從田地間、村落旁拔地而起。從1月13日開始，記者歷時一周深入呈貢新區調查發現，與火熱的施工場面不同，新區正面臨著人氣不足、商業配套滯后的問題。

　　“長遠規劃與當前需要不對等，商業配套設施不足是導致新區遇冷的主要原因。此外，產業發展跟不上，不能通過有效就業吸引買房置業人群，‘限購令’也影響了居民的買房熱情。”昆明一位不愿具名的高校教授在接受記者采訪時表示。

　　1月12日，在昆明市兩會上，昆明市人大代表陳慶鴻表示，昆明3年前執行的“史上最嚴限購令”至今依然在發揮功效，昆明市戶籍居民和非本市戶籍居民的同一購房家庭在昆明市主城四區及呈貢區行政區域范圍內只能新購買一套商品房。“作為市委、市政府所在地，周邊樓盤基本都已開發完成，但是銷售與入住都不理想，‘限購令’極大地限制了市民的購房熱情。”

　　陳慶鴻建議稱，對呈貢商品房限購范圍可作出適當調整，比如，不管在主城區擁有幾套房子，只要在呈貢工作都允許在呈貢新區購買一套商品房，通過人氣來提升服務業的發展。

　　記者在采訪中了解到，目前新區已建成并入住的小區主要以公務員小區、高校配套教師住宅小區和失地農民安置小區以及云南白藥(89.90, -0.20, -0.22%)內部職工小區等組成。呈貢區提供的資料顯示，呈貢新區已建成住宅小區17個，其中兩個入住率超過90%；另有15個住宅小區在建，面積約282萬平方米。不過，目前已建成入住的小區入住率都不高，以配套高校教師住宅小區為例，已建成總套數達18000戶，除近五分之一的小區開始入住外，大部分住宅仍空置著。

　　資料顯示，雨花毓秀小區是為云南師范大學、云南民族大學、云南廣播電視大學、云南交通職業技術學院等高校教師配建的住宅小區，共規劃建設住宅樓58棟、4346套住房，目前教師已經入住。

　　1月14日，記者在小區實地采訪了解到，由于配套設施不完善，眾多高校教師在上課之余暫住外，很多時間都選擇在昆明主城與大學城間來回奔波。據門口的保安介紹，這里居住的人估計不到一半，房東大多都是老師，在此租房的則是周邊幾所大學的學生。

　　由于正值寒假，這讓原本缺乏人氣的大學城顯得更加“蕭條”。記者在小區內部看到，眾多房源的陽臺上也掛滿了“日租、月租”的條幅，小區底層配套商業門面貼滿了轉讓、出售的信息。

　　“大一剛入學就在呈貢新校區，剛來的時候感覺就像在農村，連郊區都算不上。”在雨花毓秀小區門口，一位留校的學生告訴記者，雖然現在大學城通了地鐵，但如果到市區只能到南部客運站或曉東村站再轉乘公交，還得花去1個小時。

　　不僅如此，“入城難”還大大增加了學生求職、就業的難度。“大學城遠離市區，加上交通不便、信息不暢，使就業信息傳遞存在很大障礙，也很難獲得便利的勤工助學和社會實踐機會。”云南師范大學今年就讀大四的一名學生向記者抱怨道。

　　這一現象也引起了學校領導的重視。1月12日，在昆明市兩會上，昆明市人大代表、云南師范大學副校長馬力提醒稱，呈貢大學城師生有十多萬人，但從地域上來說，呈貢大學城與城市的中心生活區是分離的，與文化也是分離的，現在雨花片區的幾條街除了學生還是學生。

　　“如果長期生活在這樣一種文化‘孤島’上，可能會產生與城市文化的割裂感，希望盡快發展周邊配套服務與商業設施，讓大學城的學生盡快融入城市生活。”馬力建議。

　　與大學城類似，昆明市級行政中心也是集聚新區人氣的重要因素。“市級行政中心位于呈貢新區吳家營分區，建筑面積41.1萬平方米，將成為帶動周邊區域發展的輻射點。”呈貢新區宣布部門一位負責人告訴記者，目前該片區正以行政中心為依托，建設成為以行政、商業、金融、居住為主的都市中心。

　　當局者：“建新城不是種白菜”

　　記者在采訪中了解到，除了當前人氣難以聚集的現實困境之外，呈貢新區在建設過程中還面臨著資金、土地指標制約等多重挑戰。

　　“為進一步落實解決全區8萬失地農民的保障問題，規劃建設14個安置地塊、約1000萬平方米的安置住房，用于安置新區全部失地農民。”昆明市呈貢區委宣布部工作人員告訴記者。

　　以安置房小區為例，為解決新區建設而失地的農民安置問題，新區需建設總建筑面積約1000萬平方米的安置住房，預計總投資約340億元。“由于資金需求大，難以短時間內到位，制約了失地農民安置住房建設的快速推進。”記者從呈貢新區建設工作指揮部獲得的一份總結報告顯示。

　　根據云南省審計廳發布的最新審計結果，昆明理工大學呈貢校區在擴建工程建設中，曾分別于2006年、2007年將項目資金4693.61萬元借給呈貢新城管委會用于征地費和工作經費。經審計核實，上述借款最遲一筆還款日期應為2010年4月，截至審計時，昆明理工大學尚未收回借款利息1522.99萬元。

　　據了解，按照呈貢新區被征地農民實物補償安置辦法，呈貢新區拆遷補償實行“一戶兩房、以房換房”的被征地農民實物補償安置政策，即人均80平方米住房指標，農民獨生子女獎勵40平方米住房指標，人均給予15平方米經營性資產指標。

　　在安置住房小區建設中，當地政府主要以失地農民安置住房建設為平臺開展招商引資工作，吸引開發商投資。這一模式也面臨著挑戰。“由于土地直接成本達120萬元/畝左右，再分攤安置房建設成本，導致投資成本較高，加之當前房地產市場低迷，給招商引資帶來很大困難。”呈貢新區建設工作指揮部的文件顯示。

　　同時，受制于土地指標的制約，難以及時辦理項目建設程序規劃、建設許可等必備手續，“雨花一號地塊三期、雨花二號地塊二期、雨花五號地塊一期遲遲未取得土地指標批準文件，制約了土地交易方案的編制、上報，使項目難以按計劃推進。”

　　政策的支撐不夠，申辦規劃、招標手續繁瑣、漫長，也是拖慢項目建設進度的重要原因。呈貢新區建設工作指揮部報告以雨花五號地塊為例介紹稱，“修詳規方案2011年12月26日上報，2012年5月23日方通過市規委會的審查，歷時近6個月。由于審批時限較長，將可能導致龍斗一號地塊一期、雨花一號地塊三期難以按計劃啟動。”

　　改變正在發生。據了解，為加強呈貢區商業網點合理布局，防止盲目投資和重復建設，促進全區商業網點全面、均衡發展，《呈貢新區商業發展布局規劃(2012-2020)》已編制完成，包含物流節點、批發市場，現代服務產業，商業中心區，生活類商品配送中心，零售網點，餐飲網點，地鐵上蓋物業，社區配套商業網點，農貿市場及生鮮超市等。

　　同時，呈貢新區要長遠發展，還需要需要產業發力。按照規劃，呈貢新區正按照“產城一體化、文旅一體化”的要求，在160平方公里的核心區范圍內規劃建設呈貢信息產業園區、云南白藥醫療醫藥產業園區、斗南國際花卉產業園、七星山國際會展片區、三臺山文化旅游產業園等現代特色產業園區。

　　面對“鬼城”質疑，呈貢區委書記、呈貢新區工委書記周峰越在接受媒體采訪時表示，“百萬人口新城市的建設不是種白菜，幾個月就有收成，而是一個可持續發展的過程，不能急功近利，需要20年，甚至上百年的精心經營才能建成。”